Real Estate

The Law Offices of Joseph A. Chang & Associates, LLC have attorneys with the experience and knowledge necessary to represent you in any type of transactional matter in New York and New Jersey.  Additionally, we have successfully represented clients in the Chancery Division where emergency foreclosure matters are frequently heard.  Today foreclosure defense work and foreclosure mediation is a hot topic and the firm’s attorneys are Court Certified Foreclosure Mediators in addition to being Certified Mediators for Civil Matters and Matrimonial Matters.

We have obtained excellent results in cases involving:

Order to show cause: in both owner/borrower vs. Lender and tenant situations where the Lender is either in the foreclosure process or the Lender has already completed the foreclosure process and is now in the process of evicting the homeowner and/or tenants.

  • Real Estate Transactions: Commercial and Residential, purchases, sales, shortsale purchases
  • Lease preparation: Commercial and Residential
  • Note and Mortgages
  • Landlord Tenant Actions: Commercial and Residential

About Real Estate Law

In today’s real estate market any delay in the closing process, however minor, can raise tensions between the parties and may end up resulting in litigation.  Therefore, it is of the utmost importance that extra care be taken during the attorney review period so that provisions that are absolutely necessary get clearly written but more importantly become agreed to by both parties. Keep in mind that realtors can’t make judgments on legal questions. For example, what if your prospective new home has an illegal in-law unit, including an existing tenant whom you want to evict in order to rent the place to a friend? Only a lawyer can tell you with any certainty whether your plans are feasible. Or, if you’re drafting any unusual language for the purchase contract, or are concerned about some language in your mortgage, you may want to have an attorney look the documents over.

Foreclosure Mediation

As a Certified Foreclosure Mediator I understand how stressful it is to go through this process, most clients were first time homebuyers that were simply swept up in the irrational exuberance of the last few years.  The first step is education, the internet is chockfull of good information, however this does not take the place of a licensed experienced attorney, specially when there is so much on the line.  Below please find an informative press release found on the judiciary’s website (link found below).  So call us today at one of our two locations to set up your free appointment.

Judiciary Announces Foreclosure Mediation Program to Assist Homeowners at Risk of Losing Their Homes

Chief Justice Stuart Rabner today announced the roll-out of a statewide Judiciary program to assist homeowners in foreclosure actions. The program will provide mediators to help homeowners and lenders negotiate with one another and try to work out agreements to avoid foreclosures.

Chief Justice Rabner said, “While the courts must remain neutral in all foreclosure matters, it is in everyone’s best interest to have a forum where homeowners facing foreclosure have the opportunity to negotiate to save their homes. Our goal is to get lenders and borrowers to meet at the table and work out a mutually beneficial arrangement. I encourage continued cooperation among the courts, lenders, borrowers, and the bar as we address the increasing number of foreclosure actions in New Jersey in today’s difficult economic times.”

Under the program, the courts will require mediation in all cases in which homeowners contest owner-occupied foreclosure actions. Volunteer mediators will meet with eligible homeowners and their lenders in an effort to resolve the foreclosure action and renegotiate the terms of mortgage agreements.

In uncontested actions, where the homeowner has failed to respond to a foreclosure complaint, the courts will notify the homeowner of the mediation program and encourage participation. If the homeowner fails to respond and a default judgment is entered, mediation will remain an option before the matter proceeds to a sheriff’s sale.

The Chief Justice praised Middlesex Vicinage Assignment Judge Travis L. Francis for spearheading an innovative pilot project on foreclosure mediation. The program is operating in the Middlesex Vicinage, where volunteers from the Middlesex County Bar Association are providing free mediation services for homeowners facing foreclosure. General Equity Presiding Judge Frank M. Ciuffani has been working closely with representatives from the bar, Legal Services, and other agencies to build awareness of the program.

“The worst thing a homeowner facing a foreclosure action can do is nothing. It is critical to let homeowners know that even after a default action has been entered, there may still be a window of opportunity for borrowers and banks to work out an agreement that will avoid a sheriff’s sale,” said Judge Francis.

The Judiciary will expand Middlesex’s model mediation program throughout the state in the coming months. In the next 30 days, the program will be expanded to Essex, Union, Ocean, Camden, Bergen, and Hudson counties, which had the highest number of recent foreclosure filings. Within 60 days, the project will be in place in all 21 counties.

During the past 12 months, the courts received 46,130 residential foreclosure filings, a 46 percent increase from the previous 12 months, when 31,667 filings were received.

In September 2008, the courts received 3,997 residential foreclosure filings, compared to 1,400 filings in September 2006.

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Bienes Raices

Los abogados de la oficina de Joseph A. Chang & Associates, LLC cuentan con la experiencia y sabiduria necesarias para representarlo legalmente en cualquier tipo de caso en los estados de New York y New Jersey. Hemos representado exitosamente a clientes frente a la divison de la cancilleria que se dedica a oir problemas referentes a defalco hipotecario (foreclosures). El trabajo de ejecucion y mediacion de hipotecas es hoy en dia un tema candente, los abogados de esta firma estan certificados por la corte como mediadores en problemas hipotecarios asi como tambien en problemas civiles y matrimoniales.

Hemos obtenidos excelentes resultados en los siguientes casos:

Orden de mostrar causa: en ambos propietarios/prestario vs prestamista/inquilino en donde el prestamista esta en el proceso de ejecucion hipotecaria (floreclosure) o ha concluido la ejecucion y esta en proceso de desalojar la propiedad.

  • Transaciones Inmobiliarias: Comercial y Residencial, compra, venta y “short sale”

  • Preparacion de Contrato de Arrendamiento: Comercial y Residencial

  • Hipotecas y Notas

  • Problemas entre Propietario/Inquilino : Comercial y Residencial

Acerca de leyes inmobiliarias

En el actual Mercado Inmobiliario cualquier retraso en completer la transaccion del cierre por menor que sea puede ocasionar tension y terminar en litigio. Por lo tanto es de suma importancia que se tome especial cuidado en el periodo de revision por abogado para asegurarse que las disposiciones esten totalmente claras y que ambas partes esten de acuerdo. Tenga en cuenta que los vendedores de bienes raices (real estate) no pueden hacer recomendaciones en preguntas legales. Por ejemplo que sucedera si la casa que usted esta en tramite de compra cuenta con un apartamento ilegal rentado a un inquilino al que usted piensa desalojar para alquilar dicho apartamento a un amigo suyo? . Solamente un abogado puede contestarle con certeza si sus planes son o no posibles , al igual que si usted esta cambiando o agregando algo en el contrato de compra o si esta preocupado por alguna clausula en la hipoteca que no esta muy clara, su mejor opcion es consultar con un abogado.

Mediacion en la ejecucion de una hipoteca (foreclosure)

Como mediadores profesionales entendemos lo dificil que es este proceso para la persona que esta perdiendo su hogar, el primer paso es educarse, el internet posee muy buena informacion, sin embargo, no puede ni debe reemplazar la experiencia de un abogado, especialmente cuando hay tanto en juego para perder. A continuacion adjuntamos un comunicado de prensa muy informativo que se encuentra en la pagina web del poder judicial (enlace abajo).

El Poder Judicial Anuncia Programa de Mediacion para Ayudar a Propietarios en Riesgo de Perder su Casa

El Presidente de la Corte Suprema Stuart Rabner anuncio hoy la creacion de un programa estatal para ayudar a propietarios en accion de ejecucion de hipoteca (foreclosure). El programa proporcionara a los propietarios, mediadores que les ayudaran a negociar con los bancos para  evitar la ejecucion.

El Presidente de la Corte Suprema dijo, “Si bien los tribunales deben mantenerse neutrales en todos los asuntos de ejecucion de hipotecas (foreclosure) es conveniente para todos el tratar de contar con un foro donde los propietarios que estan a riesgo de perder su casa  puedan negociar con los bancos para evitarlo. Nuestro objetivo es lograr que los bancos y los propietarios se reunan para elaborar un acuerdo beneficioso para ambos. Espero la continua cooperacion entre los tribunales, los bancos y los propietarios para poder trabajar juntos en estos momentos dificiles”

Bajo el programa, los tribunales requeriran mediacion en todos los casos de ejecucion de hipoteca (foreclosure) en casas habitadas por sus propietarios. Mediadores voluntarios se reuniran con los duenos de casa y sus prestamistas en un esfuerzo por resolver la accion de ejecucion y renegociar los terminos de la hipoteca (mortgage).

Cuando el propietario no responde a los avisos del banco, los tribunals trataran de comunicarse con el para informarle sobre la existencia del programa de mediacion. Si el dueno de casa continua sin responder y se celebra el juicio, la mediacion continuara siendo una opcion hasta que el asunto pase a manos del aguacil para su venta (sheriff’s sale). 

El Presidente de la Corte Suprema alabo al juez Travis L Francis por encabezar el innovador proyecto piloto sobre la mediacion hipotecaria. El programa esta funcionando en la vecindad de Middlesex donde voluntarios pertenecientes a la Asociacion de Abogados del condado de Middlesex ofrecen mediacion gratuita para duenos de casa enfrentando ejecucion. En este momento varias agencias estan trabajando conjuntamente para crear conciencia sobre el programa.

“Lo peor que un dueno de casa puede hacer frente a una ejecucion de hipoteca es no hacer nada. Es fundamental que los duenos de casa sepan que aun despues de que el tramite de ejecucion haya comenzado todavia puede existir la posibilidad de negociar con el banco y asi evitar la venta por aguacil,” dijo el juez Francis.

En los proximos meses el Poder Judicial extendera este programa a todo el estado. En los proximos 30 dias se extendera a los condados de Essex, Union, Ocean, Camden, Bergen y Hudosn que son los que cuentan con mas casos de ejecucion (foreclosure). Se planea tambien  que en 60 dias el programa este  funcionando en los 21 condados del estado.  

Durante los pasados 12 meses las cortes recibieron 46,130 solicitudes de ejecuciones residenciales (foreclosures) lo que significa un 46% de aumento sobre los pasados 12 meses.

En Setiembre del 2008 las cortes recibieron 3,997 solicitudes de ejecucion comparadas a 1,400 en Setiembre del 2006.

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